Im Jahr 2024 hat der angepasste Zinssatz die Erhöhung der Kosten für Immobilienkredite nicht gebremst. Die steuerlichen Regelungen, die manchmal in letzter Minute überarbeitet werden, bringen die Orientierungspunkte erfahrener Investoren durcheinander. Dennoch zeigen einige Mikromärkte weiterhin Renditen von über 5 %, selbst in Zeiten allgemeiner Rückgänge.
Die Mietnachfrage bleibt in mehreren Mittelstädten stabil, während der Mietdruck in dynamischen Beschäftigungsgebieten zunimmt. Die Wahl des Immobilientyps, die Nutzung von regulatorischen Nischen und die Optimierung der Finanzierungsarten strukturieren die erfolgreichen Strategien des Jahres.
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Welche großen Trends prägen den Immobilienmarkt im Jahr 2024?
Der französische Immobilienmarkt sieht sich zwei Anforderungen gegenüber: steigende Zinssätze und Bankkriterien, während die Mietnachfrage nicht nachlässt. Um einen Immobilienkredit zu erhalten, muss man nun in der Lage sein, ein Eigenkapital von 20 bis 30 % nachzuweisen. Diese Einschränkung verringert den Handlungsspielraum, aber diejenigen, die sich durchsetzen, konzentrieren ihre Suche auf die Bereiche, in denen der Mietdruck sicherstellt, dass jeder Quadratmeter einen Mieter finden wird.
Die großen Metropolen, allen voran Paris, werden durch den Anstieg der Grundsteuer (+50 % in Paris) gebremst, während die Gemeinden in der Nähe der Hauptstadt zwischen 2018 und 2023 einen Anstieg ihrer Bewertungen verzeichneten: Clichy (+37,3 %), Gennevilliers (+36,9 %), Asnières-sur-Seine (+30,5 %). Diese Fortschritte verdeutlichen die Vitalität des lokalen Immobilienmarktes und ermutigen dazu, weniger gesättigte Peripherien zu erkunden, die oft zugänglicher sind.
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Hier sind einige Realitäten, die die attraktiven Märkte kennzeichnen:
- Mietrendite höher in Mittelstädten (La Rochelle, Poitiers, Chambéry, Thionville)
- Deutliche Differenz zwischen Kaufpreisen und tatsächlich erzielten Mieten je nach geografischem Gebiet
- Wachsende Bedeutung des DPE bei der Bewertung von Immobilien: Ab 2025 dürfen Wohnungen der Klasse G nicht mehr vermietet werden
Erfahrene Investoren, wie diejenigen, die Activ Invest konsultieren, passen ihre Strategien an diesen sich verändernden Kontext an. Die Suche nach Rendite lässt keinen Raum für Ungewissheiten: Man muss sorgfältig seinen Immobilieninvestmenttyp wählen: Renovierung von Altbauten zur Generierung von steuerlichen Verlusten, Kauf in sich verändernden Stadtteilen oder intelligente Diversifizierung über SCPI oder Immobilien-Crowdfunding, um das Risiko zu streuen. Frankreich bleibt ein spannendes Spielfeld, vorausgesetzt, man passt seine Methoden an und antizipiert die energetischen und steuerlichen Reformen, die in diesem Jahr die Landschaft der Immobilieninvestitionen prägen.
Konkrete Strategien für eine erfolgreiche Immobilieninvestition, selbst mit einem begrenzten Budget
Eigentümer und Vermieter zu werden, ist nicht mehr nur den großen Geldbeuteln vorbehalten. Die Neulinge, die manchmal in Bezug auf Eigenkapital eingeschränkt sind, setzen auf Einfachheit und gesunden Menschenverstand: ein Studio oder eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung in einer Mittelstadt anzustreben, wo die Mietnachfrage stabil bleibt, wie Poitiers oder Chambéry. Diese Märkte bieten zugängliche Kaufpreise, moderate Konkurrenz und oft eine Mietrendite, die über dem liegt, was man in Paris oder Lyon beobachtet.
Der Immobilienkredit bleibt das bevorzugte Mittel, um vom Hebeleffekt zu profitieren. Es geht darum, eine Struktur zu schaffen, bei der der Cashflow, die Differenz zwischen erhaltenen Mieten und Ausgaben, im positiven Bereich bleibt oder zumindest im Gleichgewicht ist. Wenn Ihre Kosten gut verteilt sind, bleibt der Sparaufwand unter Kontrolle. Wenn die gewünschte Immobilie Renovierungsarbeiten benötigt, ermöglicht der steuerliche Verlust, einen Teil der Ausgaben von Ihren steuerpflichtigen Einkünften abzuziehen: ein wertvoller steuerlicher Vorteil für knappe Budgets.
Um von der Immobilieninvestition zu profitieren, sollten mehrere Hebel in Betracht gezogen werden:
- Die möblierte Vermietung unter dem LMNP-Regime, die steuerliche Vorteile bietet und es ermöglicht, einen Teil des Wertes der Immobilie abzuschreiben
- Die Wahl einer WG, um die Rentabilität zu steigern und gleichzeitig das Risiko von Leerständen zu reduzieren
- Die eigene Verwaltung der Immobilie, um die Kosten zu senken, oder die Beauftragung eines Fachmanns für mehr Ruhe und rechtliche Sicherheit, gegen 4 bis 9 % der Miete
Es bleibt jedoch unerlässlich, die energetische Klasse der Wohnung zu berücksichtigen: Ab 2025 werden Immobilien der Klasse G aus dem Mietangebot verschwinden. Planen Sie vor dem Kauf ein Budget für Renovierungsarbeiten ein, um die Wohnung auf den neuesten Stand zu bringen und zukünftige regulatorische Anforderungen zu antizipieren. Mit einem strukturierten Ansatz und einer mittelfristigen Perspektive kann selbst ein kleines Kapital die Grundlage für ein robustes und leistungsfähiges Immobilienvermögen werden.
Welche Arten von Immobilien sollten priorisiert werden und wie können Risiken für eine ruhige Verwaltung antizipiert werden?
In der Realität des aktuellen Immobilieninvestitionsmarktes beeinflusst die Wahl der Immobilie direkt die Rendite und die Ruhe der Verwaltung. Studios und kleine Wohnungen sind aufgrund ihrer Zugänglichkeit und ihrer Attraktivität für Studenten oder junge Berufstätige beliebt. Diese Formate, die auf kontrollierte Budgets zugeschnitten sind, profitieren von einer hohen Nachfrage, die die Leerstandszeiten begrenzt. Die WG nimmt ebenfalls zu: Sie belebt die Rendite und verteilt die Risiken im Zusammenhang mit Mietausfällen.
Es ist heute unmöglich, das DPE (Energieausweis) zu vernachlässigen. Ab 2025 werden die als G klassifizierten thermischen Durchlässe vom Mietmarkt ausgeschlossen. Es ist besser, eine Immobilie der Klasse D oder höher ins Visier zu nehmen oder auf eine Wohnung der Klassen F oder G zu setzen, wenn ein Renovierungsprogramm bereits geplant ist. Der steuerliche Verlust, der aus diesen Arbeiten resultiert, optimiert die Steuerlast, indem er die Steuerlast auf die steuerpflichtigen Einkünfte senkt.
Einige Überprüfungen sind vor dem Kauf erforderlich:
- Überwachen Sie die Hausgeldkosten und die Grundsteuer: deren Anstieg kann die tatsächliche Rentabilität schmälern
- Denken Sie an die Mietausfallversicherung (2 bis 5 % der Miete), um Ihre Einkünfte abzusichern
- Die Delegation der Mietverwaltung hat Kosten (4 bis 9 % der Miete), ermöglicht jedoch die Vermeidung vieler Probleme und optimiert die administrative Nachverfolgung
Der IRR (interner Zinsfuß) bleibt das Referenzinstrument für diejenigen, die die Leistung ihrer Investition genau messen möchten: Er berücksichtigt alle Kosten, die Bewertung der Immobilie und den Sparaufwand. Analysieren Sie jeden Posten sorgfältig, antizipieren Sie unvorhergesehene Ausgaben: Wachsamkeit ist der beste Verbündete des erfahrenen Investors. Immobilien im Jahr 2024 verzeihen keine Improvisation, belohnen jedoch diejenigen, die mit Methode und Klarheit vorankommen.